4天3次“点名房地产”,这些人有麻烦了!

7月30日、7月31日、8月2日，短短4天时间里，从政治局会议到央行两次会议的通稿，都以重要篇幅、醒目措辞“点名房地产”，传递了重大信息。

7月30日政治局会议通稿里，除了强调“房住不炒”，还首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，对此我曾专文分析过（点击查看）。

7月31日，央行官网发布了“全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会在京召开”的通稿。这次会议其实是7月29日召开的，为了避免“喧宾夺主”，通稿在政治局会议通稿发布之后，才对外公开。

在“信贷结构调整优化座谈会”通稿里，下面两段话非常重要：

要提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。围绕制造业高质量发展，落实有扶有控差异化信贷政策。合理安排贷款期限和还款方式，增加制造业中长期贷款。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

可以看出，央行要求下半年要提高制造业的贷款占比，控制房地产的贷款占比。为什么要这样提？看看上半年的数据就知道了。根据央行公布的数据，上半年各类贷款增长情况是：

总的贷款余额增长13%；

固定资产贷款余额增长10.6%；

工业中长期贷款余额增长5.2%；

服务业中长期贷款余额增长12.1%；

涉农贷款余额增长6.5%；

房地产贷款余额增长17.1%；

个人住房贷款余额增长17.3%。

很显然，2019年上半年新增贷款仍然高速流入房地产，只是相比去年同期增速有所放缓而已。楼市在中国经济里的权重不但没有降低，反而继续在上升。居民家庭杠杆率在2018年上升了3.8个百分点，今年一季度上升了1.1个百分点，二季度估计也在1个百分点以上。

也就是说，居民家庭的债务负担仍然在快速上升。而工业中长期贷款增速只有房地产贷款增速的三分之一，这显然跟经济转型的主基调不相符。所以，央行才下狠手，希望控制热钱流入楼市的速度。

在过去1个月，先是要求冻结房地产信托融资的余额，在年底之前不能突破6月末的规模，大概会让房企年内少融资三四千亿；此外，还控制了房企境外发债的使用范围。

现在，央行又明确表示要“严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”，还首次公开、明确提出：“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。

这个要求提出后，一批高杠杆的房企下半年日子会非常难过，这意味着银行会收紧对它们的贷款。这样，下半年土地市场会降温，一些房企将暂时失去拿地的能力，甚至被迫“吐出来”之前拿的地。

三季度，还会有一些房企“降价促销”回笼资金。所以，三季度房价整体可能会有轻微下行。

但不要期望房价出现显著下跌，前两天大连出台的“禁涨令”就是较好的参考——大连房价最近有明显上涨，所以出台了“禁涨令”，但同时规定开发商最多只能把房价下调5%，也就说设置了“跌停板”。

这就是当前的市场：显著的上涨，以及显著的下跌，都是不允许的。

再看央行8月1日“2019年下半年工作电视会议”通稿透露的信息：

1、这篇通稿5000字，24次提及“风险”；而2018年下半年会议的通稿，是2000字7次提及“风险”。由此可见，在经济下行压力加大的时候，央行非常重视防风险、化解风险。

2、在“防风险”的一节里（2019年会议），央行这样提及房地产：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

“持续加强房地产市场资金管控”，这跟“信贷结构调整优化座谈会”的提法是一致的。值得注意的是，2018年央行会议通稿里，没有提及房地产，2019年则再次强势提及了房地产，可见楼市问题再次引起了央行的忧虑。

3、去年央行“下半年工作会议”通稿里提及了“把好货币供给总闸门”，但今年的会议没有提及。而是改为“保持流动性合理充裕，引导广义货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配”。这意味着，今年下半年的资金面会更加宽松。

4、会议透露了一组关键数据——央行上半年在降息，而且幅度不算小！

根据央行通稿透露：6月份全社会贷款加权平均利率为5.66％，同比下降0.28个百分点（28个基点）。这个幅度，超过了一次标准的降息（25个基点）。

此外——民营小微企业贷款平均利率6.82％，同比下降0.58个百分点（58个基点）。这相当于两次标准力度的降息。

所以别再问“中国央行什么时候降息”，上半年一直在降息，只是没有动基准利率而已，也没有降低房贷利率。

5、央行表示，要“加快推进我国法定数字货币（DC/EP）研发步伐”。在数字货币问题上，央行似乎有了紧迫感！

总结：

从政治局会议到央行两次会议，都传递了一个重要信号：上半年楼市有点过热了，至少从信贷资金流向上看是这样的。资金并没有流向实体经济（比如“工业中长期贷款余额增速”只有房地产增速的三分之一），所以才有了这次7月末、八月初的“楼市新政”。

高杠杆房企将首当其冲，会被银行掐住“七寸”，至少未来半年会比较麻烦，“吃多的，吐出来”（卖项目、暂停拿地）是他们必须要做的。楼市会转冷，但各地设有“跌停板”，所以房价也很难大跌。原本希望近期买房子的，可以暂时观望一个季度再说。

至于未来，只能走一步看一步，因为外围市场不确定因素太多。大城市的刚需，或许要考虑四季度出手买房，空仓太久是不明智的。