【信鼎律师】房屋租赁需要注意的问题(一)

河南信鼎律师事务所 2018-09-06 17:14:09
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背景 随着房地产行业的不断发展,城市房价的持续走高,面对经济负担和现实需求的双重压力,越来越多的人选择了租房。庞大的消费需求造就了房屋租赁市场的异常活跃,在利益驱使与规则被轻视的大环境下,各种法律问题层出不穷。 根据相关数据显示,2017年度,我国房屋租赁纠纷案件121140件,其中主要集中在

背景

   随着房地产行业的不断发展,城市房价的持续走高,面对经济负担和现实需求的双重压力,越来越多的人选择了租房。庞大的消费需求造就了房屋租赁市场的异常活跃,在利益驱使与规则被轻视的大环境下,各种法律问题层出不穷。

根据相关数据显示,2017年度,我国房屋租赁纠纷案件121140件,其中主要集中在江苏省、上海省和浙江省,分别占比11%、10%、8%;河南省的房屋租赁纠纷案件4269件,占全国的3.5%。

 

在实务中,我们经常会遇到当事人因房屋租赁产生纠纷而寻求法律帮助的例子,比如出租方无权出租或者在租期未满出卖或转让房屋、承租方擅自转租或私自扩建、承租房屋面临拆迁等一系列问题。因此,我们将针对房屋租赁涉及的法律问题作一系列讲解。

今天,我们主要针对房屋租赁过程中存在承租方擅自转租的问题来作简要分析。

何为承租人“擅自”转租?

情形一:双方在签订的房屋租赁合同中明确约定禁止转租,而承租人转租;

情形二:合同虽未涉及转租事宜,但承租人征求出租人意见,出租人明确表示不同意转租而承租人转租;

情形三:合同虽未涉及转租事宜,但承租人故意隐瞒,不告知出租人转租事实而转租。

在上述任何一种情形下,承租人的转租都可认定为擅自转租。

 

擅自转租的法律后果?

承租人擅自转租构成违约,应当承担违约责任。

《合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

出租人享有合同解除权,但有相对保护期。

《合同法》第二百二十四条第二款之规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。  该法条基于对出租人权利的保护,即出租人在得知承租人擅自转租的事实后,便可以此为由解除双方之间的房屋租赁合同,以法律来规范房屋租赁市场的运行。

但法律对该情形下受侵害者的权利保护也并非永久保护,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。说明出租人应在知晓承租人未经同意转租的事实之日起六个月主张权利。

租赁合同解除后,出租人可要求逾期腾房占有使用费。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

合同解除后,无论是承租人还是次承租人都不再享有占有该房屋的法律和事实依据,逾期未履行腾房义务,应当向出租人支付逾期腾房使用费。

次承租人有权要求承租人承担违约或损害赔偿责任。

承租人与次承租人之间的租赁合同相对独立,在不违反法律、法规的情况下,不因出租人与承租人之间合同的解除而无效。所以,次承租人可就因合同履行不能而造成的损失,要求承租人对其承担违约或损害赔偿责任。

   

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