普通的多层住宅（7层以下），也就是我们常说的“洋房”,公摊在7%-12%；在看房时，务必留意过道和电梯厅的面积，也可以多关注下梯户比和容积率的数据。另一种情况则是，屋内墙体过厚，公摊面积墙体过于宽大，导致了实…
210万能买149㎡的改善型墅区洋房；
几乎相当于市面上得房率75%的165㎡户型；
首付买了个公摊？公摊面积超过25%的房子还能要吗？
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浙江的一位网友王女士，前几天在某社交平台吐槽。
买了建面128㎡的房子，结果拿到房产证之后发现到手只有94㎡， 公摊面积占了26%！
自己小区的房价都要3w/㎡左右了，公摊这么多， 意思是买这套房多花了几十万，而且门口位置也只有一面小鞋柜。
父母当初给王女士和她弟弟买了两套房，一套160㎡，一套130㎡。
本想着大户型谦让给弟弟，没想到进入装修环节了， 面积的直观感受差了这么多。
一、什么是公摊面积？
买房的时候，购房者通常会问公摊多少？除去公摊面积套内有多大？
大家都很关注“公摊面积”这个问题，但知晓的概念很模糊。
什么是公摊面积？
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公摊面积是指，由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
也就是说，你所购买房屋的公共区域，包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，是以水平投影面积计算在房屋面积中的。
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我们用数据分类。
别墅类的公摊率为 1%-8%；
普通的多层住宅（7层以下），也就是我们常说的“洋房”,公摊在 7%-12%；
7-11层的小高层公摊就达到 15%-20%；
12-33层的高楼，公摊占比更是接近 25%！
这意味着，一家人辛辛苦苦费尽心思 买了一套140㎡的改善房，实际套内可能不足105㎡。
200万的房子，有50万都给了公摊面积……
二、如何避免公摊过大的房子？
公摊面积和我们的房屋面积有着非常大的关系。
公摊面积越小，我们住房的实际面积越大；
当然，公摊面积越大，小区的整体配套就会显得非常“高大上”。
所以，如何选择公摊适当的房子，对业主来说事关重大。
普遍情况下，如何避免公摊面积太大的房子？
以下4类需要注意：
01 梯户比过大
住户数量和电梯数量的不同，容易对公摊面积造成影响。
在两梯四户之外，一梯一户、两梯两户的设计虽然住起来更加宽敞，但占用的公共面积也会较大，导致公摊面积增大。
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一梯一户入户玄关
因此在看房时， 务必留意过道和电梯厅的面积，也可以多关注下梯户比和容积率的数据。
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02 房屋面积较小
由于房屋使用面积的不同，公摊面积的占比也不大相同。
同样是在两梯四户的楼道中， 边户和中间户的公摊面积往往相仿。但因为套内面积相对不同，公摊带来的感知也有所差异。
比如，130㎡的边套和80㎡的中间套，在公摊面积和实用面积的体验上就不太一样。
03 户型奇葩的房子
有的房子本身的户型就比较“不常规”， 可能存在“缺一个角”、“多一个角”的情况。
这种房屋除了公摊面积占比较大外，还面临如何高效使用房屋内部面积的问题，甚至家具都需要额外定制，实用率较低。
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图片来源于网络
另一种情况则是，屋内墙体过厚，公摊面积墙体过于宽大，导致了实际使用面积小，这类房子也需要注意。
04 一楼是商铺的房子
商铺的公摊面积一般不超过60%，远高于住宅。因为考虑到顾客通道、休息场所、消防设施等区域， 公摊越大，可能客流量越好。
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因此和商铺同一幢楼的住户需要考虑公摊面积过大的情况。
因为无论是商铺还是住宅，往往都有各自独立的通道，公摊面积会远超普通的住宅房屋。
三、盘点市本级高得房率的项目
谁都不想在自己身上出现“首付即公摊”的事情。
那么，就要在得房率高的项目中进行择优。
根据中科院预测，到2030年我国城镇化率将达到65%左右。也就是说，有 9亿人将常住城内。
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浙江“七山二水一分田” 图片来源于网络
主城区无法大规模供地， 洋房的价值也势必不会被稀释。
数据会说话，拿不久前交付的吴越学府为例，洋房与高层的均价每平米相差近2000元， 意味着一套同样140㎡的洋房和高层，总价差值约30万元。
因为， 洋房=低公摊面积+高性价比。
看现在炙手可热的科技城板块。
中海·汇德里开售推出的主力户型—— 建面约145㎡的多层洋房，首开即罄。
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建面约145㎡户型图
约 83%的得房率让不少同板块产品黯然失色，
4房2厅2卫1厨， 南向四开间，
约14.2m南向采光面保证日照与通透，充分考虑改善人群的刚性需求。
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145㎡样板房实景图
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当逆城市化逐渐渗透生活， 住宅郊区化将成为一种趋势。
拿新希望金地打造的 锦粼鸣庐举例。
低密住宅，环湖一片美景， 在雅致宋风园林实景中享受现代化的舒适居住体验，让人流连。
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锦粼鸣庐 项目实景图
得房率约81%，容积率低至1.6。
锦粼鸣庐洋房首开9#、16#、19#， 洋房毛坯均价14050元/㎡。
210万能买149㎡的改善型墅区洋房，几乎相当于市面上得房率75%的165㎡户型。
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