刚需买房,需要绕开哪些“坑”?

新快报 2018-01-18 10:00:00
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许多首次置业的买家,由于看房经验少,会觉得不知从何入手,一到售楼处,就容易被热情的销售人员“牵着鼻子走”。最终一知半解就下单,买完才发现房子有诸多不理想。虽然业内常说“没有十全十美的房子”,但主动选择接受“不完美”和因为不懂行买房后才发现“不完美”还是有区别的。

许多首次置业的买家,由于看房经验少,会觉得不知从何入手,一到售楼处,就容易被热情的销售人员“牵着鼻子走”。最终一知半解就下单,买完才发现房子有诸多不理想。虽然业内常说“没有十全十美的房子”,但主动选择接受“不完美”和因为不懂行买房后才发现“不完美”还是有区别的。因此,刚需族买房不妨留意下交通、教育、商业等几个方面中的常见问题,以规避不必要的麻烦。

教育配套

规划中的“名校”房买吗?

将约定写入合同更保险

刚需族买房,势必会考虑的另一大问题就是子女的受教育问题。不少主打教育资源的楼盘就出现了“名校就在家门口”、“全龄段教育配套”等卖点,但需要注意,但凡是规划中的资源配套,买家就必须留个心眼,因为买了房孩子能不能上学并不是开发商说了算。去年4月份,花都某文旅大盘、黄埔长岭居某刚需大盘就都曾出现开发商“承诺”的名校差点“跳票”的事件,所幸最终都得以较圆满解决,但还是让不少买家心有余悸。

其实,一手楼盘宣传中的所谓“名校”一般分为以下三种情况:一是开发商不承建学校,仅仅是楼盘所在区域或周边有名校,适龄的业主子女想入读也得按片区划分,有几率被划到片区内其他学校;二是开发商承建学校,建好后交由教育局统一调配,但一般也只能说是业主子女可优先入读,而并非100%保证;三则是开发商和名校只是达成合作意向就开始炒作。因此,无论楼盘宣传单张和销售人员对于“上名校”如何言之凿凿,买家也不能轻信,应该咨询楼盘所在街道办事处、居委会以及区域教育局等,通过多方提供的信息印证。法律人士也提醒,如果买家认为开发商宣传的“入读名校”等内容是自己买房的决定性因素,应要求开发商将相应内容写入合同,以防后期需要追究开发商违约责任时没有证据。

商业配套

零商业=居住氛围好?

买个菜也要开车去

生活离不开消费,就算你认为逛街、下馆子、看电影等这些事情并不是日常生活必备,每周一两次的需求可以跑到市中心或区域内主要商圈解决,作为周末消遣,那也免不了要解决日常买菜做饭这样一些需求,尤其是对已经成立家庭的买家来说。所以,楼盘周边如果能拥有丰富的商业配套那将为未来的生活氛围加分。不过,记者也遇到过“唱反调”的楼盘销售。在增城增江板块某“高端社区”盘的售楼处,销售人员自豪地向记者介绍该楼盘“纯住宅”、“零商业”的“高端”定位:“没有商铺嘈杂的商业氛围,只有岁月静好的居住社区。”当记者问及楼盘周边肉菜市场、便利店的位置时,销售人员都含糊表示是“踩个油门就能到的距离”。当记者提出了“深夜临时想买急需品”等日常生活常见场景需求时,销售人员却表示这类场景比较少见,实在需要也只能开车出去找。

目前,市面上不少主打刚需群体的楼盘体量都比较大,一般分几期规划,且自带商业体或商业街。但要注意此类商业配套多数主打休闲娱乐购物等,虽然也可能引入超市等满足业主日常买菜需求,但不乏有更喜欢或者说更习惯到肉菜市场买菜的人群,就需要多留意楼盘内或周边有没有大型肉菜市场了。同时,对于超大体量的楼盘,还应关注不同期的单位与商业配套的距离等。当然了,说到底,商业配套跟每个人的生活方式或者习惯有关,例如越来越多新生代更喜欢定期大采购而非每天去市场,那么可能距离市场这些地方较远也关系不大了。

不利因素

图纸沙盘美如画?

多问几个“这是啥”

如今,市面上大大小小的新楼盘开发商都愿意在售楼处的打造上花重金、下功夫,因为,在项目还未成型前,售楼处的图纸、沙盘、楼书等都将直接决定买家对该楼盘的第一印象。面对做工精致的沙盘和画面精美的图纸,加上销售人员热情的推介,缺乏看楼经验的刚需买家就很容易被一些门面功夫打动,在还未全面了解楼盘前就“冲动”购买,事后才逐渐发现一些看楼时并没有留意到的项目缺陷,继而悔不当初。

就拿沙盘来说,一般沙盘是用来了解小区整体规划和布局以及小区周围环境的,但这也不等于买家在沙盘上看到的都是真的。例如,许多沙盘为了突出项目绿化率高,就会在空白处用大片绿地来做点缀。又比如,记者曾看过白云区的一些楼盘打出“望白云山景”的卖点,在沙盘上更是把白云山直接放大,给看房买家一种小区距离白云山很近的误导。如果不向销售人员仔细求证或自行查验,买家很容易对沙盘呈现的一切信息照单全收。

如果说绿化、景观等还是小问题,那小区内的建筑规划就需要买家特别留意了,因为有的建筑分分钟会给未来的居住生活带来负面影响。沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块,有可能是规划中的建筑物,也有可能是一些小区公共设施,小区周边还可能有一些指向不明的空地等,这些都尤其需要买家提高警惕,打破砂锅问到底。否则可能买了房,等到楼建起来了发现,当初沙盘上的小方块成了一栋高楼,挡住了你所买房子楼栋的采光;当初沙盘上绿色的空地你以为是市政绿化配套,但其实是被其他开发商买下开发的地块,甚至是一个大型垃圾处理厂,将严重影响空气质量。因此,看沙盘的时候切忌想当然地对所见之物下定论,必须把看到的与销售人员反复确认,把看不到的拿出来问个清楚,然后再通过查找相关规划公示来印证。

其实,在售楼处还有另一大常被忽视的必看内容——不利因素,结合公示的不利因素再来看沙盘,可以更大程度地避免一些问题。根据广州市住建委相关规定,商品房销售现场需要公示项目的不利因素,包括曾受污染的土地、高压线路分布等一些购房者不易发现的内容。记者在以往的寻盘暗访中也看到了,各大楼盘基本上都有按规定在销售现场公示“红线内外不利因素”等内容,但这些信息是否真的有效传达给了买家,不同楼盘就各有差别了。截至目前,记者仅在招商、金茂等少数开发商旗下的楼盘销售中心体验到,销售人员在介绍项目的过程中不忘郑重对“红线内外不利因素”进行告知。而大多数楼盘只是履行了公示义务,甚至把公示放在不容易引起买家注意的一边,销售人员也不会专程进行告知,买家不问,他们不会说,问了,他们也只是简单交代。

买房终归是买家自己的事,对于刚需买家而言,买一套房成本不菲,更是需要谨慎负责。因此,总结起来,在销售现场务必不放过任何细节,打破砂锅问到底,也注意别被销售人员“带跑”,就算现场得到销售人员的肯定答复也别急着下结论,事后也别怕麻烦,应该自行到网上或者相关政府部门查找规划资料等,对信息加以印证。

升值空间

一辈子只买这一套房?

那也要考虑升值空间

最后一个问题,就是要关注楼盘的升值空间问题。虽说房子的确是用来住的,不是用来炒的,但由于首次置业的刚需买家出于资金、家庭规模等因素多会选择小户型单位,而随着经济水平提高和家庭成员增加则会对居住空间有更多需求,需要卖出小户型住房后改善置换成较大户型的房子。就算真觉得买套房不容易,一辈子都不会换房了,那也不代表就不需要考虑房子的升值空间:从小处说,住的房子越来越值钱,生活幸福感也会高些;往大点说,升值空间大意味着楼盘社区各方面条件跟得上,居住品质才有长久保障。对于特定人群,例如生意人,升值空间大的房子还能在需要抵押贷款时让你得到更可观的结果。

楼盘的升值空间基本要从外部条件和内部质量两方面看。外部条件也就是楼盘所在片区的发展规划等。一般首次置业的刚需购房者资金预算都会比较吃紧,不大可能买得起发展完善的中心区的一手楼盘,那么关注新片区的发展规划就显得尤为重要。片区的控制性详细规划可以在广州市国土资源和规划委员会官网上查找,尤其要关注控规图中的地块用途规划。业内有种说法是:居住用地与商办用地的比例将决定该地块未来的发展。因为商业的发展带来写字楼建设、企业入驻,势必产生更多的工作岗位,那么就会有更多人需要在附近租房或买房,市场需求就会比较大。

至于楼盘的内部质量,则跟开放商水准以及后期的物业管理水平有很大关系了。虽然不是说大品牌开发商就一定能产出好产品,就拿去年来说,广州市内就出现过好几个大盘交付质量未能让业主满意的案例,但由于品牌商会更重视自己的口碑,重视名声,也就是说犯错成本会比一些不成规模的小开发商高一些,因此在出现问题后相对会更积极、负责地去解决问题,以免事情闹大。楼盘物业管理,一般在销售阶段是由开发商委托的物业公司负责,交房后及委托期过后,业主则有权成立委员会自行选择物业公司。所以,对于前期的物业公司,是开发商自有的,还是合作委托的,这些都需要买家购房前关注和了解。

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